第148章 贷款买房

陈思文猛地拨动算珠，算珠碰撞的声音格外响亮。“我按最低三成溢价算，每平方呎五十二港币，总面积约六万三千五百平方呎，总值三百三十万港币。

如果溢价到四成，就要三百六十五万港币。这还只是物业本身的价格，不包括任何附加成本。”

三排算珠整齐排列，像三座小山，压得人喘不过气。陈思文抬起头，看着沈明玥：“明玥小姐，三档加起来，最理想的情况是四百八十四万港币，最坏的情况是五百零九万港币。

这是明账，任何人都能算出来的账。”

沈明玥终于开口，声音很平，没有一丝波澜：“暗账呢？”

陈思文像是早料到她会这么问，立刻接话：“暗账有三笔，一笔都不能少。

第一，是整体收购的溢价。现在您是要把这三十二栋楼打包拿下，一旦业主们察觉，肯定会联手抬价。

尤其是那些英资业主，他们消息灵通，一旦知道有人要整体收购，溢价可能直接冲到六成，总价比散买高出一百万都有可能。”

“第二，是交易成本。”  他掰着手指算，“律师费按行规抽百分之三，就是十五万；

测量费，要请皇家测量师学会的人来做，至少三万；

中介佣金，不管是找华人中介还是洋中介，最低百分之二，就是十万；

还有产权登记费、印花税，又是五万。这几笔加起来，至少三十五万港币。”

“第三，也是最要紧的一笔——离岸公司操作的成本。”  陈思文压低了声音，几乎是贴着沈明玥的耳朵说，“您不能用真名买，这一点我清楚。

要通过您在开曼注册的那家‘离岸投资有限公司’操作，这里头涉及到跨境资金流转、税务筹划、还有资金过桥。

香港的税务局和外汇管理局对这种跨境交易查得严，要想做得滴水不漏，必须找专业的人来做，这又是一笔开销，至少二十万港币。”

他最后拨动一颗算珠，“啪”的一声，整个算盘安静下来。“所以我的实估是，要拿下这片地，您至少要准备六百五十万港币。

这还不包括打通关节的‘茶水费’，以及应对突发状况的备用金——比如哪个业主临时反悔，或者银行放贷延迟，都需要备用金来救急。”

露台上陷入了死寂。远处天星码头的汽笛声传来，悠长而沉闷，像一声叹息，划破了海雾的笼罩。

楼下报童的吆喝声又响了起来，这一次，声音更加急促：“号外！号外！上海外围战事吃紧！共军逼近苏州河！”

沈明玥抬手，将指间的香烟摁灭在茶几上的烟灰缸里——那是一个简陋的搪瓷缸，和周围的环境格格不入。

她站起身，走到栏杆边，海风掀起她素色旗袍的下摆，露出纤细却挺拔的背影。

“如果我只出三百万本金呢？”  她的声音依旧平静，却像一颗石子，投进了陈思文心中的死水。

陈思文猛地一怔，像是没听清，又像是不敢相信。他张了张嘴，喉咙动了动，才找回自己的声音：“三百万？明玥小姐，这……这恐怕连第三档的英资物业都拿不下。太古洋行那三栋庭院楼，单是地皮就值一百五十万港币，更别说楼本身了。”

“如果我不一次性买，用杠杆呢？”  沈明玥打断他，转过身，目光直视着陈思文。她的眼睛很亮，在海雾中像两颗寒星，带着一种不容置疑的坚定，“先用一百万本金，拿下那六栋短租的物业。

然后用这六栋楼做抵押，向廖创兴、恒生这些华人银号贷款。

贷出来的钱，再去拿下十二栋九十九年租约的物业，再用这些物业做二次抵押，循环贷款。

用贷款和未来的租金滚动，去撬动那十四栋永久业权的硬骨头。”

她走到陈思文面前，距离很近，能闻到他身上淡淡的汗味和油墨味。“三百万本金，未必不能撬动这盘六百万的棋。

陈律师，你是律师，不是账房先生，要懂得用金融杠杆。”

陈思文愣住了，整个人僵在原地。他重新打量眼前这个年轻女人——二十五六岁的年纪，穿一身月白色的素色旗袍，领口和袖口没有任何绣花装饰，头发松松绾在脑后，用一根简单的玉簪固定，看起来像个刚从教会学校毕业的女学生，干净得不染尘埃。

可她说的话，却是最老练的银行家才懂的杠杆操作。循环抵押、滚动贷款，这种玩法在一九四九年的香港，只有那些犹太财团和英资洋行敢做，华人圈子里，几乎没人有这个魄力，更没人有这个眼光。

“理论上……理论上是可行的。”  他沉吟了很久，才艰难地开口，“但实际操作中，风险太大了。

首先，银行未必肯贷。时局这么乱，地产按揭的成数最多五成，也就是说，您用价值四十万的物业，最多只能贷二十万。

而且您是华人，汇丰、渣打那些英资银行，根本不认华人物业做抵押，连门都不会让您进。”

“那就找华人银行。”  沈明玥的语气斩钉截铁，没有丝毫犹豫，“廖创兴、恒生、永隆，这几家现在急着放贷找客源。

你去告诉他们，我给高息，一年期，月息三分，到期连本带利还清。这个利率，他们会不会动心？”

月息三分，年息就是三成六。陈思文倒吸一口凉气。

这放在太平年月，绝对是不折不扣的高利贷，会被人戳脊梁骨。

但在一九四九年的香港，这却是再正常不过的行情——金圆券崩盘后，大量上海资金南逃，香港的银根奇紧，黑市拆息一度冲到月息五分，三分息反而算得上“良心价”。

他飞快地心算：三百万本金，先拿出一百万拿下第一档，贷出五十万；用这一百五十万拿下第二档，贷出七十五万；再用二百二十五万去攻第三档，贷出一百一十二万。这样算下来，总资金能达到四百一十二万，再加上未来的租金收入，确实有可能撬动六百万的盘子。

但这只是理论。实际操作中，但凡一个环节出错——银行拒贷、业主反悔、租金断流，整个资金链就会像多米诺骨牌一样崩塌，沈明玥不仅会血本无归，还会背上巨额债务，在香港无立足之地。


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